Investir dans l’immobilier est un excellent choix. Exclusief s’est entretenue avec 2 experts.
Le marché de l’immobilier est un secteur en mouvement, qui reste pourtant assez stable. Au second semestre 2022, il y a eu plus de réticence en raison de la hausse des taux d’intérêt, mais on note aussi que les jeunes acheteurs sont retournés vers l’immobilier. Cela montre que la confiance dans l’achat immobilier reste intacte. Il y a toujours de solides arguments pour cela : l’épargne ne rapporte presque rien, il y a l’inflation, un crédit hypothécaire est fiscalement intéressant, et certainement que si vous investissez dans une construction neuve qui répond à toutes les normes actuelles, la valeur reste assurée.
Le facteur émotionnel joue également un rôle : posséder sa propre maison est un facteur de sécurité et l’on dispose d’un bien que l’on pourra offrir plus tard à ses enfants. Vous pouvez également aller plus loin et opter pour un bien immobilier qui vous rapporte. Vous pouvez utiliser vous-même une maison de vacances ou la louer. Si vous envisagez de vivre plus tard dans une maison plus petite, vous pouvez l’acheter maintenant et la louer pendant quelques années.
De nouveaux plus d’investissements
Geert Berlamont est administrateur délégué du Dewaele Vastgoedgroep et dirige le segment Dewaele Invest. Il souligne lui aussi la réticence à investir, même s’il constate que la tendance est en train de s’inverser. « Beaucoup de choses nous sont arrivées en même temps. Après le covid, il y a eu la forte hausse des prix, y compris des coûts de construction. L’indexation des salaires a rendu l’impact moins grave pour beaucoup. En novembre 2022 est arrivée l’obligation d’inventaire de l’amiante. Depuis le 1er janvier, il y a l’obligation de rénover en fonction de meilleurs scores EPC. Il y a la hausse des taux d’intérêt et la guerre en Ukraine. Petit à petit, le marché de l’immobilier commence à reprendre sa place. Cependant, il n’y a jamais eu de panique. Nos années d’expérience montrent que le marché de l’immobilier continue à se redresser et est assez stable. Il y a peu de pics, contrairement à nos pays voisins ».
Un marché locatif en croissance
Pour les investisseurs, il y a un côté positif à l’histoire. Pour certains, l’achat d’un bien immobilier est devenu trop cher, tandis que d’autres préfèrent attendre et voir. « Ils se retrouvent sur le marché de la location. Souvent, il s’agit de personnes à deux revenus, avec un bon salaire. Pour plusieurs biens de notre portefeuille, nous avons jusqu’à 80 candidats avec un profil financier favorable. Pour les investisseurs, cela signifie que la probabilité d’une location de qualité est souvent de 100 %, en fonction de la région et du type de bien. Les décennies passées ont également montré que les biens immobiliers ont une plus-value moyenne de 3 % par an, même s’il y a eu des périodes moins bonnes en raison de l’actualité. Pour les biens nécessitant encore une rénovation, les choses sont un peu plus difficiles. Mais les immeubles de rendement dont les prix ont été ajustés et qui ont été loués offrent toujours un bon rendement. Investir dans l’immobilier est donc une bonne chose, retarder l’achat n’est pas une bonne idée. En tant qu’agents immobiliers, nous préférons envisager les choses dans une perspective à plus long terme. Il peut y avoir une hausse des taux d’intérêt, mais elle pèse moins lourd que la dépréciation de l’épargne due à l’inflation. Le taux d’intérêt actuel devient la nouvelle norme et est très raisonnable dans une perspective historique », explique Geert Berlamont.
Prime habitation jusqu’à la fin de 2023
La prime habitation fédérale sera supprimée à la fin de l’année 2023. Les personnes qui envisagent d’acquérir une résidence secondaire ou un bien d’investissement et de contracter un prêt hypothécaire ont tout intérêt à s’y prendre dès maintenant. « Anno 2023, vous pouvez déduire fiscalement le capital remboursé et les primes de l’assurance solde restant dû de 2.350 euros. Cela donne lieu à une réduction d’impôt maximale de 705 euros (30 %), année après année, pour autant que le panier ne soit pas déjà rempli par une autre forme d’épargne à long terme. Il y a toutefois des conditions. Par exemple, vous devez contracter un prêt hypothécaire auprès d’une institution financière située dans l’Espace économique européen (EEE) et le prêt doit avoir une durée minimale de 10 ans. En outre, le prêt doit être destiné à l’acquisition complète de la résidence secondaire. Il doit s’agir d’un logement et non d’un bien commercial, d’un box de garage ou d’un terrain », précise Geert Berlamont.
Immobilier commercial
Les investissements dans l’immobilier commercial constituent également une piste intéressante. Geert Berlamont : « Les immeubles commerciaux restent très valorisés et sont très demandés. Les prix ont fortement augmenté, pensez aux unités de PME nouvellement construites. Les loyers augmentent également, de sorte que les rendements se maintiennent. La demande est plus forte que l’offre. Ceux qui ont investi il y a une dizaine d’années ont fait une affaire en or. Je suis convaincu qu’il s’agit toujours d’un très bon investissement, car la valeur des locaux commerciaux est très stable, même à long terme. Le fait que le locataire paie l’impôt foncier et tous les frais importants constitue un atout supplémentaire. Souvent, le locataire apporte une amélioration en installant un bureau ou en installant la plomberie. Un immeuble commercial est également beaucoup moins sujet à l’usure.
Sur le marché des bureaux, la différenciation est plus marquée. Les meilleurs emplacements se distinguent par l’accessibilité, les facilités de stationnement et la durabilité. « Les bureaux démodés situés dans des endroits moins bien situés ont plus de mal à s’imposer. Nous observons la même différenciation dans les magasins. Il y a des locaux vacants, mais aussi de nouvelles dynamiques. Il y a des chaînes de magasins avec des ventes en ligne qui veulent aussi une présence physique et qui se portent bien. Le segment des commerces de proximité et de l’alimentation se porte également très bien.
Un large portefeuille
Les personnes très fortunées peuvent considérer l’immobilier comme un investissement complémentaire important. Geert Berlamont : « Nous conseillons toujours de différencier le portefeuille. En général, il s’agit d’investisseurs qui possèdent déjà beaucoup d’actifs mobiliers. L’immobilier est pour eux un complément. Nous vérifions très attentivement leurs souhaits. Certains veulent quelque chose dans leur quartier ou demandent très précisément des appartements. D’autres choisissent uniquement pour le rendement. Nous filtrons l’offre et ne sélectionnons que les biens que nous soutenons pleinement. Il n’en reste pas moins que le risque et le rendement vont de pair. Un bien à haut rendement comporte également un risque élevé. On peut comparer cette situation à celle des actions : les fortes fluctuations de prix peuvent rapporter beaucoup, mais aussi entraîner des pertes. Aujourd’hui, même ceux qui n’ont pas encore l’intention d’acheter un nouveau bien immobilier sont invités à poser des questions. Nous procéderons ensuite à une analyse du portefeuille immobilier et formulerons des recommandations. »
La revente
Les événements actuels ont également fait hésiter ceux qui souhaitaient vendre leurs biens, mais cette tendance est en train de s’inverser. « Toutefois, il est vrai qu’en ce moment, nous assurons à nouveau un bon prix d’achat et de vente, plus qu’auparavant. Les clients veulent qu’un agent immobilier leur explique les facteurs qui déterminent le prix. Vous pouvez également vendre votre bien par vos propres moyens, mais l’expérience montre qu’à notre époque, les choses tournent souvent mal dès le départ. C’est bien sûr dommage. Nous pouvons faire des ajustements, mais les acheteurs ont aussi leurs attentes. Un intermédiaire neutre qui guide les négociations et connaît la valeur des biens immobiliers apporte une réelle plus-value. Il faut savoir écouter les deux parties et prendre en compte tous les points de vue.
Les bons conseils sont essentiels
Geert Berlamont constate une demande croissante de conseils. Il s’agit par exemple de savoir s’il est préférable d’acheter un bien en tant que particulier ou par l’intermédiaire d’une société. Tenez-vous compte des enfants lorsque vous investissez et comment pouvez-vous optimiser cela ? » Nous recevons également des questions de personnes qui ont créé une société patrimoniale il y a une trentaine d’années, mais qui ne savent pas trop quoi en faire lorsqu’elles prennent de l’âge. « Chez un comptable fiscaliste ou un notaire, ils peuvent obtenir des informations, mais peu sur l’immobilier et autres. Nous nous concentrons sur cette lacune. Nous estimons la valeur des biens et des actions, nous donnons des conseils sur les meilleures opportunités de vente. Les entreprises nous posent également des questions. Certains entrepreneurs ont eu des problèmes de liquidités à cause de la pandémie, mais ils gèrent une entreprise saine. Avec la formule « Sale & Rent back », nous vendons les locaux de l’entreprise, l’entrepreneur devient alors locataire et peut utiliser l’argent pour redémarrer. Cette formule est souvent appliquée avec discrétion.
Investissement sûr
ION est un promoteur immobilier qui réalise entre autres des appartements, des projets commerciaux, des logements pour personnes âgées et des chambres d’étudiants. Là aussi, nous entendons dire qu’investir dans l’immobilier est un excellent choix. « L’inflation pousse les acheteurs à le faire, ils veulent préserver la valeur de leur épargne », explique Thomas Dejagere, Head of Sales – Investment chez ION.
Les avantages sont nombreux. Il s’agit d’un investissement assez sûr, avec généralement des revenus mensuels. Les prix de l’immobilier augmentent, ce qui ajoute de la valeur à long terme si vous souhaitez vendre votre bien. « Lorsqu’on choisit un bien immobilier, l’un des facteurs qui joue un rôle est de savoir si l’on souhaite investir à long terme ou non. La situation du marché est également un facteur déterminant. Il y a actuellement une forte demande pour investir dans des chambres d’étudiants. Certaines villes sont confrontées à une offre insuffisante, de sorte que les revenus locatifs sont garantis. En raison des loyers élevés, des parents achètent également des chambres d’étudiants pour leurs enfants. Les investisseurs peuvent également s’associer à des bureaux de location sociale qui recherchent des logements pour les personnes à faible revenu. L’office de location s’occupe de tout : contrat de location durable, réparations et entretien. Il n’y a pas de vacance et la taxe foncière est réduite.
Respect du climat
Pour les investisseurs, les projets respectueux du climat apportent une valeur ajoutée. En effet, ils ont un impact sur les loyers. Le locataire a moins de coûts fixes en plus du loyer que dans les logements plus anciens. L’investisseur peut donc obtenir un rendement plus élevé. La valeur résiduelle et la valeur de revente sont également plus intéressantes, car ces biens sont à l’épreuve du temps. Les investisseurs pensent généralement à 10 ou 15 ans et se demandent quelle sera la valeur du bien à ce moment-là. Le chauffage au gaz ou au mazout, et l’électricité provenant uniquement du réseau, font baisser le prix.
Combinaisons
Thomas Dejaegere poursuit : « Parfois, la planification successorale joue également un rôle avec des aspects tels que l’usufruit, par exemple. Sur la base de toutes ces données, nous proposons des projets. L’étalement est important. La question est de savoir quel est le profil du client et quelles sont les combinaisons qu’il souhaite faire. Même lorsqu’il investit dans un seul type de bien, comme les chambres d’étudiants, nous essayons de rechercher une répartition. Il peut s’agir d’un mélange de chambres dans les grandes villes étudiantes et dans les villes centrales plus petites. Il est également possible de choisir entre des chambres ou des studios simples et des chambres ou des studios plus luxueux. Il est également possible de combiner des propriétés classiques avec de nouvelles formes de logement. Avec la colocation, nous ciblons les jeunes professionnels et les diplômés qui souhaitent rester en ville. Partager un bien immobilier est financièrement intéressant pour eux, et nous entendons souvent dire qu’ils choisissent de vivre ensemble et qu’ils n’ont pas besoin de beaucoup d’espace personnel. Pour les investisseurs, les nouvelles formes d’habitat sont certainement aussi un bon investissement.
Pour plus d’informations sur l’investissement immobilier, veuillez contacter les professionnels suivants
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www.acasa.be/te-koop/prinsenhof-de-motte
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