Investeren in vastgoed is een prima keuze. Black Oval sprak met 2 experten.
De vastgoedmarkt is een sector in beweging, maar blijft toch behoorlijk stabiel. In de tweede helft van 2022 was er door de stijgende rentevoeten meer terughoudendheid, maar opvallend was ook dat jongere kopers terug de stap naar vastgoed hebben gezet. Het toont aan dat het vertrouwen in het aankopen van vastgoed overeind blijft. Daar zijn nog steeds sterke argumenten voor: spaarcenten brengen nauwelijks iets op, er is de inflatie, een hypothecaire lening is fiscaal interessant, en zeker als je investeert in nieuwbouw die aan alle huidige normen voldoet, blijft de waarde verzekerd.
Ook de emotionele factor speelt een rol: een eigen huis biedt houvast en je hebt iets in handen om later aan de kinderen te schenken. Je kan ook een stap verder gaan en opteren voor vastgoed waar je rendement uithaalt. Een vakantiewoning kan je zelf gebruiken, maar ook verhuren. Als je van plan bent om later kleiner te wonen, dan is er de optie om de aankoop nu al te doen en de woning nog enkele jaren te verhuren.
Terug meer investeringen
Geert Berlamont is gedelegeerd bestuurder van Dewaele Vastgoedgroep en heeft het segment Dewaele Invest onder zijn hoede. Ook hij wijst erop dat er meer terughoudendheid is om te investeren, hoewel hij het tij ziet keren. “Er kwam veel tegelijk op ons af. Na corona kwamen er de flink stijgende prijzen, ook van bouwkosten. Door de indexering van de lonen viel de impact voor velen nog enigszins mee. In november 2022 kwam er de inventarisatieplicht van asbest. Sinds 1 januari is er de verplichting om te renoveren in functie van betere EPC-scores. Er is de renteverhoging en de oorlog in Oekraïne. Langzamerhand begint de vastgoedmarkt weer in zijn plooi te vallen. Er was echter nooit sprake van paniek. Onze jarenlange ervaring leert dat de vastgoedmarkt steeds weer herstelt en behoorlijk stabiel is. Er zijn weinig pieken, in tegenstelling tot onze buurlanden.”
Verhuurmarkt groeit
Voor investeerders is er een positieve kant aan het verhaal. Voor sommigen is het te duur geworden om een eigen woning te kopen, anderen kijken de kat uit de boom. “Zij komen terecht op de huurmarkt. Vaak zijn het tweeverdieners met een goed inkomen. Voor verschillende woningen in onze portefeuille hebben we tot 80 kandidaten met een gunstig financieel profiel. Voor investeerders betekent dit dat de kans op een kwalitatieve verhuur vaak 100% is, afhankelijk van de regio en het type pand. De voorbije decennia lieten ook zien dat vastgoed jaarlijks een gemiddelde meerwaarde van 3% kent, ook al waren er door de actualiteit mindere periodes. Bij panden waar nog renovatie nodig is, gaat het iets moeilijker. Maar investeringspanden waar een prijscorrectie gebeurde en die verhuurd zijn, leveren toch een degelijk rendement op. Investeren in vastgoed is dus een goede zaak, de aankoop uitstellen is geen goed idee. Als vastgoedmakelaar bekijken we het graag vanuit een langer perspectief. Er is weliswaar een rentestijging, maar die weegt minder zwaar dan de waardevermindering van spaargeld door inflatie. De huidige rente wordt het nieuwe normaal en is in historisch perspectief heel redelijk”, aldus Geert Berlamont.
Woonbonus tot eind 2023
De federale woonbonus wordt eind 2023 afgeschaft. Wie een tweede verblijf of een investeringspand overweegt, en een hypothecaire lening aangaat, hapt best nu toe. “Anno 2023 kan je het terugbetaald kapitaal en de premies voor de schuldsaldoverzekering fiscaal aftrekken tot maximaal 2.350 euro. Dit geeft aanleiding tot een maximale belastingvermindering van 705 euro (30%), jaar op jaar, voor zover de korf nog niet is ingevuld door een andere vorm van langetermijnsparen. Er zijn wel voorwaarden. Zo dien je een hypothecaire lening af te sluiten bij een financiële instelling binnen de Europese Economische Ruimte (EER) en moet de lening een minimale looptijd van 10 jaar hebben. Daarnaast moet de lening dienen voor de volledige verwerving van het tweede verblijf. Het moet om een woning gaan en niet om een handelspand, garageboxen of stuk grond”, aldus Geert Berlamont.
Bedrijfsvastgoed
Ook investeringen in bedrijfsvastgoed zijn een interessante piste. Geert Berlamont: “Bedrijfsgebouwen blijven heel hoog gewaardeerd en zijn in trek. De prijzen zijn fel gestegen, denk aan nieuwbouw kmo-units. De huurprijzen stijgen mee, zodat het rendement op peil blijft. De vraag is sterker dan het aanbod. Wie pakweg tien jaar geleden investeerde, deed een gouden zaak. Ik ben ervan overtuigd dat het nog steeds een heel goede investering is, want ook op termijn zijn bedrijfspanden heel waardevast. Extra pluspunten zijn dat de huurder de onroerende voorheffing en alle grote kosten betaalt. Vaak zorgt de huurder voor een opwaardering door het voorzien van een bureau of sanitair. Een bedrijfspand is ook veel minder onderhevig aan slijtage.
Op de kantorenmarkt is er meer differentiatie. Toplocaties doen het goed, denk aan toegankelijkheid, parkeermogelijkheden en duurzaamheid. “Verouderde kantoren op een minder goede ligging hebben het moeilijker. Dezelfde differentiatie zien we bij winkels. Er is leegstand, maar ook een nieuwe dynamiek. Er zijn winkelketens met een online verkoop die ook een fysieke aanwezigheid wensen en het goed doen. Het segment van buurtwinkels en voeding doet het ook heel goed.”
Brede portefeuille
Wie heel vermogend is, kan vastgoed als een belangrijke extra belegging zien. Geert Berlamont: “We adviseren altijd om de portefeuille te differentiëren. Doorgaans gaat het om investeerders die al behoorlijk wat roerend vermogen hebben. Vastgoed is voor hen een aanvulling. We gaan heel goed na wat de wensen zijn. Sommigen willen iets in hun buurt of vragen heel gericht alleen naar appartementen. Anderen kiezen louter voor het rendement. We filteren het aanbod en selecteren alleen vastgoed waar we volledig achter staan. Maar het blijft zo dat risico en rendement hand in hand gaan. Een pand dat veel oplevert, heeft ook een hoog risico. Dat is te vergelijken met aandelen: felle koersschommelingen kunnen veel opleveren, maar ook tot verlies leiden. Nu, ook wie niet van plan is nog een nieuw pand te kopen, is welkom met vragen. We maken dan een analyse van de vastgoedportefeuille en geven aanbevelingen.”
Terug verkopen
De actualiteit zorgde ook voor een aarzeling bij wie zijn vastgoed wou verkopen, maar dat is op de terugweg. “Wel is het zo dat we momenteel opnieuw meer ‘makelen’ dan vroeger, zeg maar het zorgen voor een goede aankoop- en verkoopprijs. Klanten willen dat een makelaar uitlegt welke factoren de prijs bepalen. Je kan ook op je eentje jouw vastgoed verkopen, maar de ervaring leert dat er in deze tijden vaak al van bij de opstart iets fout loopt. Dat is natuurlijk jammer. We kunnen bijsturen, maar kopers hebben ook hun verwachtingen. Een neutrale tussenpersoon die de onderhandelingen begeleidt en de waarde van vastgoed kent, is dan echt wel een meerwaarde. Je moet kunnen luisteren naar beide partijen en alle standpunten afwegen.”
Goed advies is cruciaal
Geert Berlamont merkt een steeds grotere vraag naar advies. Er is bijvoorbeeld de vraag of je beter als particulier iets aankoopt of via je vennootschap. Hou je bij de investering rekening met de kinderen en hoe kan je dat optimaliseren?” We krijgen ook vragen van mensen die een dertigtal jaren geleden een patrimoniumvennootschap hebben opgericht, maar niet goed weten wat ermee te doen nu ze wat ouder worden. “Bij een fiscaal boekhouder of een notaris kunnen ze wel informatie krijgen, maar weinig over vastgoed an sich. Op deze lacune leggen wij ons toe. We schatten de waarde van het vastgoed en de aandelen, geven advies over de beste verkoopmogelijkheden. Ook van bedrijven komen er vragen. Sommige ondernemers kregen door de pandemie cashproblemen, maar runnen een gezond bedrijf. Met de formule van Sale & Rent back verkopen we het bedrijfspand, de ondernemer wordt dan huurder en kan met het geld een doorstart maken. Dat gebeurt vaak in alle discretie.
Veilige belegging
ION is een projectontwikkelaar en realiseert onder meer appartementen, commerciële projecten, seniorenhuisvesting en studentenkamers. Ook daar luidt het dat investeren in vastgoed een prima keuze is. “De inflatie zet kopers daartoe aan, ze willen zo de waarde van hun spaargeld behouden”, zegt Thomas Dejagere, Head of Sales – Investment bij ION.
Er zijn verschillende troeven. Het is een behoorlijk veilige belegging met doorgaans maandelijkse inkomsten. De prijzen van vastgoed stijgen, wat een meerwaarde biedt op lange termijn als je het wil verkopen. “Bij de keuze van vastgoed speelt het onder meer een rol of men al dan niet op lange termijn wil investeren. Ook de marktsituatie is een bepalende factor. Er is momenteel veel vraag om in studentenkamers te investeren. Sommige steden kampen met een te klein aanbod, huurinkomsten zijn dus gegarandeerd. Omwille van de hoge huurprijzen zijn er ook ouders die studentenkamers voor hun kinderen kopen.” Investeerders kunnen ook samenwerken met sociale verhuurkantoren die op zoek zijn naar woningen voor mensen met een laag inkomen. Het verhuurkantoor regelt alles: een vast huurcontract, reparaties en onderhoud. Er is geen leegstand en de onroerende voorheffing daalt.
Klimaatvriendelijk
Voor investeerders zijn klimaatvriendelijke projecten een meerwaarde. Het heeft immers impact op de huurprijzen. De huurder heeft minder vaste kosten bovenop de huurprijs dan bij oudere woningen. De investeerder kan daardoor meer rendement halen. Ook de restwaarde en doorverkoopwaarde zijn interessanter omdat dergelijke panden future proof zijn. Investeerders denken doorgaans in termijnen van tien tot vijftien jaar en vragen zich af wat dan de waarde van het pand zal zijn. Verwarming op gas of stookolie, en alleen maar elektriciteit van het net, zetten een domper op de prijs.”
Combinaties
Thomas Dejaegere vertelt verder; “Soms speelt ook successieplanning een rol met bijvoorbeeld aspecten als vruchtgebruik. Op basis van al deze gegevens, stellen we projecten voor. Spreiding is belangrijk. Vraag daarbij is wat het profiel is van de klant en welke combinaties hij wil maken. Ook wanneer hij investeert in één type vastgoed, zoals studentenkoten, proberen we te zoeken naar een spreiding. Het kan gaan om een mix van kamers in grote studentensteden en in kleinere centrumsteden. Er is ook de keuze tussen eenvoudige en meer luxueuze kamers of studio’s. Ook een combinatie van klassiek vastgoed met nieuwe woonvormen is een optie. Met co-living mikken we op young professionals, afgestudeerden die in de stad willen blijven wonen. Een pand delen is voor hen financieel interessant, we horen vaak ook dat ze er voor kiezen om samen te wonen en geen nood hebben aan veel eigen ruimte. Voor investeerders zijn nieuwe woonvormen zeker ook een goede belegging.”
Voor meer informatie omtrent investeren in vastgoed kan je terecht bij de volgende professionals
https://groenepoort-antwerpen.be
www.acasa.be/te-koop/prinsenhof-de-motte
www.acasa.be/te-koop/vijverzicht
www.unibricks.be/nl/vastgoedprojecten/parkings/rotatieparking-bouillon
www.unibricks.be/nl/vastgoedprojecten/hotelvastgoed/radisson-residences-spa
www.unibricks.be/nl/vastgoedprojecten/pensioenflats/pensioenflats-harelbeke
www.unibricks.be/nl/vastgoedprojecten/hotelvastgoed/hotelvastgoed-ibis-budget-brugge-jabbeke
www.unibricks.be/nl/vastgoedprojecten/tweede-verblijf/village-les-bois-dourthe
www.unibricks.be/nl/vastgoedprojecten/tweede-verblijf/holiday-suites-limburg
www.unibricks.be/nl/vastgoedprojecten/hotelvastgoed/radisson-luik
