Met een kwalitatief aanbod aan hippische eigendommen, landhuizen en boerderijen profileert Hippique.immo zich als een sterke partner in een nichemarkt die vandaag onder druk staat door haar eigen succes. “Eigendommen in agrarisch gebied zijn tegenwoordig een zeldzaamheid geworden”, vertelt Inge Balliauw, erkend vastgoedmakelaar en oprichtster/zaakvoerder van Hippique.immo. “Dankzij onze jarenlange ervaring in de hippische en agrarische sector, gekoppeld aan servicegerichte kennis, zijn kopers die op zoek zijn naar maneges, stoeterijen, pensionstallen, landhuizen, (te renoveren) boerderijen en kasteeldomeinen bij ons aan het juiste adres.”
Tekst: Wim Vander Haegen – Foto’s: Hippique.immo
Het begin
Van opleiding burgerlijk ingenieur bouwkunde stapte Inge in het familiebedrijf en kwam terecht in de petrochemische en energiesector. Haar vader had een steigerbedrijf dat zich vooral richtte op industriële steigerbouw en isolatie. Dit bracht haar door heel Europa en zelfs verder voor grote nieuwbouwprojecten in de olie-industrie. Uit deze periode dateert de kijk die Inge heeft op de kracht van een team. Immers, haar vader stampte een bedrijf uit de grond en dat werd één van de grootste bedrijven uit de sector. Het succes van het bedrijf zijn de mensen, dat was de belangrijkste uitspraak die haar papa haar leerde. “In 2006 zijn al deze activiteiten verkocht en heb ik een soort van sabbatjaar genomen, maar na een tijd begon het terug te kriebelen en nam het ondernemerschap opnieuw de bovenhand. Ik ben zelf al sinds kindsbeen gepassioneerd door paarden en was op een bepaald ogenblik zelf op zoek naar vastgoed voor paarden. Hier en daar was er wel een makelaar in residentieel vastgoed die iets in de aanbieding had, maar blijkbaar was er in België op dat moment nog geen vastgoedkantoor dat zich specifiek toespitste op vastgoed voor paardenliefhebbers en paardenfokkers en bij uitbreiding alle agrarisch vastgoed.”
Gemotiveerd team
Dat was zonder meer een goede beslissing want er is duidelijk nood aan een gespecialiseerde bemiddeling bij de verkoop of de aankoop van hippisch en landelijk vastgoed. “De paardensport is op tien jaar tijd enorm gegroeid. De economische impact is bijna verdubbeld en overstijgt op vlak van toegevoegde waarde zo goed als alle andere sport-gerelateerde sectoren. En natuurlijk zijn ook de successen van de Belgische paarden en de Belgisch ruiters op internationaal vlak daar niet vreemd aan. Als je een kijkje neemt naar de internationale wedstrijden, bijvoorbeeld de landencompetities, dan scoren niet alleen onze eigen ruiters en onze paarden uitstekend, ook andere landen behalen uitstekende resultaten met paarden die afkomstig zijn van Belgische fokkers. Op de laatste Olympische Spelen leverde België ongeveer een derde van de paarden in de finale, om maar eens iets te noemen.
Het succes leidt dan ook tot een stijgende vraag naar Belgische paarden en dus naar vastgoed waar paarden kunnen gefokt of gehouden worden. Ook een factor die heeft meegespeeld in mijn beslissing om in de deze niche van de makelaardij te stappen, is mijn achtergrond. Ik ben geboren in een landbouwersfamilie. Mijn ouders werden onteigend voor de uitbreiding van de haven van Antwerpen eind jaren 70 en verloren zo de boerderij. Optie was om te emigreren, maar uiteindelijk wensten ze de Scheldepolders, hun geboortestreek, niet te verlaten. Door het feit dat zij als één van de laatsten onteigend werden, waren er geen leefbare boerderijen meer vrij. Toen waren ze ook al schaars. Langs de ene kant heb ik dus mijn afkomst mee en langs de andere kant komt mijn technische kennis als ingenieur bouwkunde uitstekend van pas als het om het beoordelen van landelijk en agrarisch vastgoed gaat. Natuurlijk doe ik dat niet allemaal alleen, ik maak deel uit van een team van gedreven makelaars en vastgoedmedewerkers. Een vrij jong team overigens waarvan het grootste deel ook afgestudeerd is als erkend makelaar en bij mij stage heeft gelopen of dat nog steeds doet in het kader van hun opleiding. The war om talent is ook in onze sector van toepassing. Ik heb het geluk gehad in de laatste jaren enkele goede makelaars aan te trekken, maar dat neemt niet weg dat wij continu uitkijken naar nieuwe toptalentjes. Daarom dat ik jonge mensen kansen wil geven om deze boeiende sector te ontdekken. Elke student die mij contacteert voor een kijkstage, is welkom. We zoeken teamplayers, ook al lijkt dat contradictorisch met de organisatie van ons bedrijf, opgedeeld in regio’s. We wonen verspreid maar we plannen voldoende activiteiten in om elkaar regelmatig te zien. Dit vind ik erg belangrijk. Op die momenten ontstaat een hecht team, is er ook veel indirecte kennisoverdracht en dat loont. Tijdens deze momenten komt ook ons equestrian team erbij. Zij zorgen voor een grote visibiliteit op de wedstrijden. Onze kleur is oranje en dat valt op. Branding is belangrijk en dan kan je niet naast onze equestrians kijken.”
“Uiteraard is het belangrijk dat onze makelaars en vastgoedmedewerkers administratief en juridisch goed onderlegd zijn. Maar ze moeten ook zeer gemotiveerd zijn om de klanten te helpen in hun zoektocht naar hun droomhuis met stallen. Het is dikwijls zoeken naar een speld in een hooiberg, maar wij doen dat graag. Ik lach er wel eens mee dat we soms Sherlock Holmes eigenschappen moeten hebben. Wij hebben geen nine to five job en dikwijls wordt er ’s avonds en in het weekend gewerkt. Mijn collega’s hebben allemaal zelf paarden of zitten in de agrarische sector, en dan weet je dat je niet op een uurtje kan kijken. We zijn kilometervreters in dit beroep, maar precies daarom zijn we afkomstig uit verschillende regio’s en wonen we hier niet met zijn allen rond te kerktoren, en dat sluit dan weer perfect aan bij ons doelgebied. Wij zijn immers actief over heel België, kijken uit naar Nederland en hebben daarnaast ook een sterk internationaal getint cliënteel. Dus talenkennis heb je in ons team ook nodig. Ben je niet perfect Franstalig en heb je toch een Franstalige klant, dan springt onze Waalse collega bij. Zo werkt het bij ons. Iedereen trekt mee aan de kar en we benutten de sterke punten van onze collega’s ten volle en bij de zijn zwakkere punten springen we bij. Zelf stuur ik alles aan vanuit ons hoofdkantoor in Verrebroek (Beveren-Waas), maar daarnaast zijn er nog een viertal kantoren.”
Zonevreemde woning
Hippique.immo spitst zich toe op eigendommen die zich, gezien de aard van de bestemming, zo goed als altijd in agrarisch gebied bevinden. “En net daar schuilt het addertje onder het gras. We hebben het hier over de wetgeving betreft de ruimtelijke ordening. In landelijke gebieden gelden heel andere leefregels dan in woongebieden en niet veel mensen zijn daarvan goed op de hoogte, behalve dan de notarissen en makelaars die in deze sector actief zijn. Kort geschetst is wonen in agrarisch gebied eigenlijk enkel toegestaan voor actieve landbouwers. Je mag volgens de wet dus een woning in agrarisch gebied betrekken op voorwaarde dat die bij de landbouwexploitatie hoort. Het is eigenlijk een soort gunst waarvan je geniet zolang je een actieve landbouwer blijft. Komt er een einde aan de landbouwactiviteiten, dan moet je daar in principe weg. Dat zorgde een tijd geleden met name bij oudere boeren voor flink wat gemor. Volgens die wetgeving kon een boer die op rust ging of zijn bedrijfsactiviteiten stopzette, zijn gebouwen dus enkel verkopen aan een andere boer. Maar zoveel jonge en startende boeren zijn er niet, hun aantal is enorm geslonken. Dan is er een mouw aan de wet gepast met daarbij het zogenaamde ‘zonevreemd wonen’. Dat moet je trouwens niet als iets negatief zien, het wil enkel zeggen dat ook een niet-landbouwer in het agrarisch gebied kan wonen en de woning in dat geval omgezet wordt in een zogenaamde ‘zonevreemde woning – residentieel wonen’.”
Bouwovertredingen en regularisatie(s)
Goed nieuws voor wie een boerderij wil kopen, zou je denken, maar zo eenvoudig is het nu ook weer niet … “Het klopt dat ingevolge de aanpassing van de wet een particulier residentieel kan wonen in het agrarisch gebied, maar daar moet je wel een hele reeks stappen voor ondernemen en die zijn niet meteen van de poes. Vooral als je daar niet in onderlegd bent, bots je geheid tegen een muur aan. Daarom is het van belang om beroep te doen op een vastgoedkantoor zoals Hippique.immo. Wij hebben ervaring en kennen de wetten en de regels door en door. We weten welke stappen er moeten worden ondernomen, bij wie en waar je moet zijn en wat je allemaal te wachten staat. We informeren de klanten daar ook altijd duidelijk over. Je moet bijvoorbeeld weten dat aan heel wat van die ‘oude’ boerderijen kleine en soms grote bouwovertredingen uit het (verre) verleden vastzitten. Die moeten allemaal geregulariseerd worden vooraleer je toestemming krijgt om daar te gaan wonen. Wij willen niet dat de nieuwe eigenaars voor problemen komen te staan. Er zijn makelaars en zelfs notarissen die zich niet altijd bewust zijn van deze problematiek. Het is al vaker gebeurd dat wij hier dossiers binnenkrijgen waar de verkoop een feit is en mensen voor voldongen feiten staan. Het komt voor dat een regularisatie dan niet meer mogelijk is. Bij Hippique.immo trachten we deze situaties te voorkomen. Bij ons geldt: pas wanneer alles 100% uitgeklaard is en de pijnpunten zijn opgelost, gaan wij over tot verkoop.”
Toets eerst je dromen af
Ook de wetgeving op het vlak van paarden houden, is strikt. “Enkel de professioneel leefbare paardenfokkerij wordt beschouwd als landbouwactiviteit. In België gaat dat over misschien 30 tot in het beste geval 50 bedrijven die aan die criteria voldoen. Voor de niet-professionele fokkerijen is het vandaag quasi onmogelijk om een nieuwbouw op te trekken op een stuk weide of land. De kans dat het advies van de overheid dan onverdeeld positief is, is zo goed als nihil. Dierenliefhebbers komen bij ons met een hoofd vol dromen en willen iets kopen en hun dromen realiseren … terwijl wij al op voorhand weten dat het in veel gevallen niet eens mogelijk is.
Volgens de wetgeving mag je bij een vergunde zonevreemde woning een 200 m2 groot stalgebouw optrekken, maar helaas is er tegenwoordig geen mogelijkheid om een buitenpiste te vergunnen. We zitten dus met de vervelende situatie dat bij een zonevreemde woning er wel een hobbystal gebouwd mag worden, maar dat de particuliere paardenliefhebber geen juridisch kader heeft om ook die zo broodnodige buitenpiste aan te leggen. Immers, het is fijn dat je paard een dak boven zijn hoofd heeft, maar je kan dan thuis niet rijden met je paard. En dat is nu net wat de mensen wel willen: een mooie, perfect ingerichte stal én de kans om met het paard te rijden aan huis. Alles moet dus eerst grondig onderzocht worden en daar zijn wij in gespecialiseerd. Daarom onderzoeken wij minutieus elk te verkopen eigendom en kijken we in overleg met de gemeente en de dienst Landbouw en Visserij wat er mogelijk is. Met het stikstofdecreet in het achterhoofd zal ook de paardensector inspanningen moeten leveren.”
De ‘verpaarding’ van het platteland
Hoe komt het nu dat de wetgever de paardenwereld ‘tegenwerkt’, terwijl het economisch gezien toch een bloeiende sector is? “Veel boeren zien ons niet zo graag komen. Paardeneigenaars zijn bereid om hogere prijzen te betalen voor een hectare grond – 10 tot 20% boven de normale waarde is heus geen uitzondering -, zeker als dat vlak naast de deur ligt. We weten allemaal dat landbouwgrond in België schaars is en als wij dan ook nog eens de prijzen voor akkerland opdrijven … Dat betekent dat de meeste boeren die hun activiteiten willen uitbreiden die prijzen niet kunnen betalen en een beetje met lede ogen aanzien dat landbouwgrond omgezet wordt in een weide voor paarden. De politiek heeft daar oren naar en wil de boeren tegemoetkomen. In politieke termen spreekt men van ‘de verpaarding van het platteland’. Maar paarden horen nu eenmaal thuis in agrarisch gebied, dus zoeken wij mee naar oplossingen voor onze kopers om toch hun droom te realiseren.”
Al die kleine hoevetjes, niet meer leefbaar voor de landbouw, komen daarvoor in aanmerking. “Men vergeet dat we geen toppaarden kunnen leveren als we geen brede basis hebben en daarvoor zijn die vele ruiters en amazones, die met hart en ziel hun hobby beoefenen, op zoek naar hun plaatsje in het agrarisch gebied en kopen zij graag zo’n klein hoevetje.”
Boerderijen
Zijn er dan überhaupt nog mogelijkheden op vlak van bijvoorbeeld hippisch vastgoed en vooral: vinden we nog boerderijen of ander vastgoed? “Zeer zeker, anders zouden wij als vastgoedspecialist ook niet kunnen overleven. Het gaat natuurlijk niet over zomaar ‘een eigendom’. Het is altijd zoeken naar deze panden want ze zijn fors in de minderheid binnen het Belgisch vastgoed, maar ze zijn er, al kunnen we spreken van een tekort. Wij speuren voortdurend naar interessant vastgoed door enerzijds onze uitgebreide netwerking of door advertenties te plaatsen, anderzijds zijn we inmiddels bekend genoeg dat ook de verkopers zelf bij ons aankloppen. Naast hippisch vastgoed zijn wij overigens ook gespecialiseerd in ander agrarisch vastgoed, landhuizen en kasteeleigendommen. Wij verkopen dus ook boerderijen zonder dat daar paarden mee gemoeid zijn. In principe kun je stellen dat wij actief zijn in het ganse scala van vastgoed in landelijk gebied. En ook daar zijn mogelijkheden genoeg. Varkensboerderijen bijvoorbeeld. Als varkensboeren ermee ophouden en hun woning en stallen aan een andere varkensboer willen verkopen, staan ze voor een onmogelijke taak want er is bij jonge landbouwers weinig of geen interesse meer in deze tak van de landbouw die al jaren amper (of niet) het hoofd boven water houdt. Vaak gaat het dan ook nog eens om verouderde stallen en jonge boeren willen of kunnen daar niet in investeren. Dus kijken wij om daar een andere bestemming aan te geven en veelal kunnen deze eigendommen een nieuwe bestemming krijgen in de hobby-paardenhouderij, maar het kan evengoed om een andere bestemming gaan zoals magazijn of opslag.”
Grondige voorbereiding
Een verkoop via Hippique.immo gaat altijd gepaard met een grondige screening van de eigendom vooraf. “Het belangrijkste is om een correcte inschatting te maken van de waarde van het pand, rekening houdende met alle sterke en zwakke punten. Er zijn zeer veel factoren die een weerslag hebben op de waarde. Als een gebouw bijvoorbeeld stabiliteitsproblemen kent, houden wij daar rekening meet en gaan wij na of er nog wel renovatiekansen zijn. Dit heeft uiteraard impact op de waarde. Soms zien we heel mooie historische panden, maar zijn er zoveel problemen dat ze niet meer te redden zijn omdat de kosten gewoonweg (te) hoog zullen oplopen. Soms is dat zonde, maar we moeten realistisch blijven. Na een plaatsbezoek en het inkijken van de aanwezige stukken kunnen we ons een beeld vormen van de aanwezige vergunningstoestand. We letten dus zeer goed op tijdens het bezoek, stellen gerichte vragen en controleren bij manier van spreken elke steen. De energetische normen zijn de laatste jaren veel verstrengd en dit zorgt ook voor veel hogere renovatiekosten. Indirect heeft ook dit een weerslag op de prijs. We zijn altijd zeer open en eerlijk in onze prijszetting en nemen de tijd om dit toe te lichten aan een verkoper. Het is belangrijk om je huiswerk goed te maken en een marktstudie te doen. Bijna altijd valt onze waardebepaling binnen de verwachting van een verkoper en dat is leuk want we stoppen veel tijd in dit voorbereidingstraject. Een gedegen voorbereiding is zeer belangrijk ”
Eerlijk advies
Hippique.immo verkoopt niet alleen vastgoed, maar laat dat altijd gepaard gaan met een breed pakket aan informatie, promotie en het nodige advies. “We maken fotoreportages en videoreportages en zorgen dat het vastgoed op de juiste plaatsen onder de aandacht komt. We begeleiden de verkoper en maken een eerlijk contract op naar het model van onze. De koper kan dan weer rekenen op onderbouwd advies inzake vergunningen, regularisaties, mogelijke nieuwe bestemmingen, enz. Ook op financieel vlak geven wij tips mee. Het gaat immers om panden waarvoor de bank meer dan 10% eigen inbreng vraagt. Wij merken niet zelden dat banken 30% tot zelfs 40% eigen inbreng vragen. Dus willen wij de mensen ook daarop wijzen. In alle discretie vanzelfsprekend, bij ons koop je geen kat in een zak. Naast service en ervaring, dragen wij ook eerlijkheid hoog in het vaandel.”
Meer info: www.hippique.immo
